Hauptteil

Ansprüche aus der gemeinsamen Wohnung

Wenn ein Paar in einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung zusammenwohnt, kann das in England und Wales im Namen des Einen oder des Anderen oder von Beiden im Grundbuch registriert sein. In jedem Fall kann es eine Auseinandersetzung darüber geben, wie ein etwaiger Verkauferlös aufgeteilt werden solle.

Im Englischen Recht unterscheidet man generell zwischen den Eigentümern, die im Grundbuch („Land Registry“) registriert sind, und den Genussberechtigten, denen der Verkauferlös zusteht. Dieses bezeichnet man als „Trust“. Ein einfaches Beispiel wäre ein Trust, der entsteht, wenn ein Großvater in seinem Testament sein Erbe seinen Enkeln vermacht, die noch minderjährig sind. Das Erbe wird von den Testamentsvollstreckern verwaltet, die deren Eltern oder freiberufliche Treuhänder sein können. Die Treuhandeigentümer haben keine persönliche Genussberechtigung in dem Vermögen und können dies nicht für sich selbst nutzen. Sie haben das Recht, für die Verwaltung bezahlt zu werden, wenn sie dieses Amt beruflich ausüben, aber sonst nichts. Sie haben außerdem die Pflicht das Vermögen für die Genussberechtigten zu verwalten.

Wenn sich zwei Menschen, die zusammenleben, eine Wohnung kaufen, kann dies in dem Namen des einen für ihn selbst als Alleingenussberechtigten oder für beide als gemeinsame Genussberechtigte eingetragen sein; oder es kann in gemeinsamen Namen gekauft werden. Selbst in diesem Fall ist es nicht unbedingt so, dass die beiden gleichsam genussberechtigt sind. In seltenen Fällen leiht ein Eigentümer nur seinen Namen und hat selbst gar keine Genussberechtigung; manchmal hat ein Miteigentümer einen größeren Anteil, z.B. wenn dieser einen größeren Beitrag zur Anzahlung gemacht hat.

Diese Seite erklärt in groben Zügen, wie die Gerichte in England solche Auseinandersetzungen entscheiden. Zu diesem Bereich gibt es kein Gesetz, das bestimmt, wie die Gerichte diese Fällen angehen sollen, sondern das Recht ist nur in Präzedenzfällen zu finden. Dieser Rechtsbereich ist deshalb komplex und Sie sollten sich anwaltlich zu Ihrem spezifischen Fall beraten lassen. Das Immobilientrusts- und Treuhänderernennungsgesetz 1995 (Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996) bestimmt nur, wie man einen Antrag hierzu bei Gericht stellt.

Das Recht über gemeinsames Eigentum in England basiert vereinfacht auf drei Säulen, nämlich:

Trustdokument,
angenommener Trust, und
Folgetrust.

Trustdokument

Wenn die Parteien ein formelles Trustdokument unterzeichnet haben, dass die Genussberechtigungen für die Immobilie regelt, ist das endgültig, es sei denn es geschah unter einem klaren Irrtum oder Betrug. Wenn sie das nicht getan haben, kommt eine der folgenden Möglichkeiten in Frage.

Angenommener Trust

Wenn die Parteien eine gemeinsame Absicht vor dem Kauf über die Anteile haben, kann das Gericht eine Trust annehmen. Dies heißt, dass das Gericht den Parteien unterstellt, dass sie eine Übereinkunft hatten, und tut so als ob es einen dahingehenden schriftlichen Trust gebe. Die Parteien brauchen noch nicht einmal eine ausdrückliche Unterhaltung über so eine Übereinkunft gehabt haben, bevor sie die Immobilie gekauft haben, aber das Gericht muss befinden, dass sie so eine Absicht oder Übereinkunft hatten. Es ist möglich, dass das Gericht dabei diesen Schluss auf späteres Verhalten der Parteien stützt. Wenn natürlich ein Partner eine Immobilie gekauft hat, bevor er überhaupt den anderen traf, kommt dies nicht in Frage, obwohl man vielleicht argumentieren kann, dass eine neue Situation entsteht, wenn eine massive Änderung der Umstände eintritt, z.B. wenn einer einen Anbau bezahlt oder die Hypothek tilgt.

Wenn die Immobilie als gemeinsame Wohnung nur im Namen des einen Partners gekauft wurde, schaut sich das Gericht sicherlich genauer an, warum dies nicht in gemeinsamen Namen gemacht wurde. Manchmal gibt es dafür einen guten Grund, zum Beispiel, wenn eine Partei noch eine andere Wohnung besaß, auf der noch eine Hypothek war, und den Parteien (möglicherweise fälschlicherweise) gesagt wurde, dass sie deshalb das neue Haus nicht in gemeinsamen Namen kaufen könnten.

Wenn ein Paar eine Immobilie in gemeinsamen Namen kauft, ist der Startpunkt dass sie auch gemeinsam und gleichermaßen Genussberechtigt sind.

Folgetrust

Das Gericht schaut sich auch an, wer was beigetragen hat und kann die Anteile entsprechend anpassen. Dies nennt man einen „resulting trust“ (Folgetrust), obwohl aus jüngeren Präzedenzfällen dies mit dem Konzept des angenommenen Trusts verschmolzen zu sein scheint. Wie auch immer man das Recht erklärt, sind Beiträge ein gutes Zeichen, dass die Anteile an der Genussberechtigung angepasst werden sollten. Beiträge können entweder direkte Beiträge zum Kaufpreis sein oder eine Teilname an einer Hypothekschuld. Direkte Beiträge zum Kaufpreis oder zur Anzahlung führen fast immer zu einem entsprechenden Anteil unter diesem Konzept, besonders wenn die Immobilie im Namen des anderen Partners eingetragen ist. Genauso sollte es zu einem entsprechenden Anteil am Reinerlös führen, wenn jemand die Hypothekschuld, allein oder gemeinsam, annimmt. Manchmal leiht allerdings jemand seinen Namen für die Hypothek und die Parteien sind sich einig, dass diesem im Innenverhältnis zwischen den Parteien daraus keine Verpflichtung entsteht. In so einem Fall hat dieser dann dadurch keine Genussberechtigung in der Immobilie.

Auf der anderen Seite nimmt ein Paar oft die Ersparnisse beider für die Anzahlung und einer trägt so ein paar Tausend Pfund mehr bei als der andere, aber es ist aus den Umständen klar, dass die Übereinkunft dahin ging, dass die gemeinsame Wohnung, die oft in gemeinsamen Namen gekauft wird, auch beiden gleichen gehört. Deshalb werden die Anteile in solchen Fällen selten angepasst.

Das Recht ist in Schottland und in den meisten anderen europäischen Länder sehr anders. Dies hier dargelegte Recht gilt nur in England und Wales.

Beweisführung

Um der Sache auf den Grund zu gehen, muss der Anwalt fast immer Einzelheiten über die Zeit vor dem Wohnungskauf mit dem Mandanten bereden und alle relevanten Dokumente analysieren. Die Gerichte legen Dokumenten viel größere Bedeutung bei als Zeugenaussagen, weil die Richter wissen, dass die Parteien Rechtsberatung gehabt haben und die Aussage in diesem Licht sehen.

Dokumente, die der Anwalt in Betracht ziehen wird schließen ein:

die Anwaltsakte beim Kauf; es kann schwierig sein, diese zu bekommen, wenn die Immobilie im Namen des anderen gekauft wurde;
die Akte des Hypothekberaters, wenn es einen gab; und
Kontoauszüge und andere finanzielle Dokumente für die Zeit vor dem Kauf und seitdem. Die meisten Leute heben ihre Kontoauszüge nicht jahrzehntelang auf, aber manchmal können Banken die Daten aus dem Computersystem ausdrucken.

Nach der Trennung

Die meisten zusammenlebenden Paare führen nicht über jeden Pfennig, den sie für das gemeinsame Leben ausgeben, buch. Manche haben ein gemeinsames Konto, auf das sie jeden Monat manche gleiche, manche ungleiche Beträge überweisen, in anderen Beziehungen zahlt einer für die Hypothek und die Rechnungen, während der andere für die Einkäufe und andere Ausgaben aufkommt. In anderen Beziehungen arbeitet der eine und trägt finanziell zum gemeinsamen Leben bei, während sich der andere um das Haus und die Kinder kümmert. Das Gericht passt in solchen Fällen normalerweise die Anteile in einer gemeinsamen Immobilie nicht an, um diesen Lebensausgestaltungen Rechnung zu tragen.

Wenn sich allerdings ein Paar trennt und einer auszieht und der anderen in der Wohnung bleibt, ist die Situation anders.

In den letzten Jahren war dies kein akutes Problem, weil Immobilienpreise in Vereinigten Königreich stetig stiegen und derjenige, der auszog, meist seinen Anteil des angestiegenen Nettowertes früher als später haben wollte. Immobilien konnten auch recht zügig verkauft werden und oft war es einem möglich, den Anteil des anderen mit Hilfe einer hohen Hypothek zu kaufen und die Immobilie zu behalten.

In den 90er Jahren gab es eine Zeit, als Paare, die sich am Anfang der 90er getrennt hatten, als das Haus kaum oder gar keinen Nettowert hatte, merkten, dass am Ende des Jahrzehnts das Haus immer noch in gemeinsamen Namen war. Dieses könnte jetzt in der Wirtschaftkrise wieder passieren.

Die Frage ist dann, ob das Gericht die Anteile am Verkaufserlös anpassen sollte, um den Beiträgen der Parteien seit der Trennung Rechnung zu tragen. Typischerweise zahlt die Partei, die im Haus bleibt jeden Monat die Hypothek, während die andere Miete für eine Wohnung woanders zahlt. Manchmal hat die im Haus gebliebene Partei im Glauben, dass das Haus ihr allein gehöre, für eine neue Küche oder ein neues Badezimmer oder andere größere Renovierungen gezahlt, ohne die andere Partei zu konsultieren.

Die genauso genommene Rechtsprechung auf diesem Gebiet besagten, dass wenn eine Partei sich entschloss auszuziehen (aber jederzeit zurückziehen konnte), diese dennoch die Hälfte der Ausgaben einschließlich der Hypothekzahlungen und der Gebäudeversicherung (aber nicht der Gemeindesteuer-, Wasser-, Gas-, Elektrizität- und Telefonrechung usw.), als auch der Reparaturrechnungen zu tragen hatte. Wenn eine Partei jedoch aus der Wohnung ausgeschlossen wurde, entweder weil die andere das Schoss gewechselt hatte, oder weil die ausgezogene Partei die Wohnung wegen häuslicher Gewalt oder einer anderen untragbaren Situation verlassen musste, sah die Situation anders aus. Obwohl die ausgezogene Partei immer noch für die anwallenden Kosten hälftig aufkommen musste, wurden der zurückgebliebenen Partei Mietzahlungen berechnet, was sich in den meisten Fällen ungefähr aufhob.

Es ist nicht klar, wie die Gerichte diesen Bereich jetzt angehen werden und es ist daher ratsam, dass Paare, die sich trennen, aber die Immobilie wegen des schlechten Immobilienmarkts nicht verkaufen, eine formelle Trusturkunde aufsetzen lassen, um die Abmachung klar zu regeln und eine Auseinandersetzung in der Zukunft zu vermeiden.

Andrea Woelke ist geprüfter Spezialist auf dem Gebiet des Rechts für zusammenlebende Paare. Für Rechtsberatung zu Ihren persönlichen Umständen, nehmen Sie mit Alternative Family Law Kontakt auf. Rufen Sie uns an, oder schicken Sie uns eine E-Mail.

Stand: April 2009

Alternative Family Law

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